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借用房屋要特別注意,如果借給本人、配偶及直系親屬以外的個人或公司使用,卻沒有經過公證的話,可能還是會被課稅,本所也有借用契約的範本,可供當事人參考。

房子免費借親友當心要繳稅
【2009-08-27工商時報曾萃芝/台北報導】
房子免費借親友使用要繳稅嗎?依所得稅法第14條第5類第4款規定,將財產借與本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人使用,除經查明,確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅,相當值得注意。

因此,首先必須先弄清楚,是借給誰?太平洋房屋行銷部經理鄭國英說,依所得稅法規定,如果是借給本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人設籍或使用房屋的話,房屋所有權人就必須於課徵年度內提出切結書,同時要經過法院公證,證明確實沒有收取租金、補助金或代償債務等情形,才能不必申報租賃所得。

鄭國英說,否則即使屬借用性質仍有可能被懷疑有收取租金,必須申報及繳納所得稅。

太平洋房屋說,由此可知,只要房屋是借給本人、配偶及直系親屬使用,就沒有申報租賃所得的困擾,例如,無償將自有房屋借給兒子及媳婦,做獨資事業的辦公室,因是直系親屬,所以無論房屋是否作為自用住宅,都可以不必申報租賃所得。

鄭國英說,但假使是借給非直系親屬使用的話,就有繳稅的問題了,例如,將房屋借給弟妹使用,未申報租賃所得,又未提出經法院公證的無償借用證明,若被檢舉,將遭國稅局依法課以房屋租賃所得。

所謂無償使用,乃指在無取得任何租金或報酬的情況下,將房屋借給別人使用,如沒取得租金,但是借方答應代替出借方償還債務的話,仍屬於有償性質,還是要計課所得稅。

鄭國英舉例說,甲先生將房屋借給乙小姐使用4年,但是雙方講明不收取租金,但甲先生先前向乙小姐借的一百萬就不必償還,此時,一百萬即應算是租賃所得,甲先生須依4年平均分配一百萬,即每年25萬,在申報綜所稅時,計入租賃所得。

太平洋房屋強調,另外,房屋借給別人做營業使用的話,無論是否取得無償借用證明,都要申報租賃所得,因現實生活中很少有人願意將房子借給別人做生意,卻不收取租金的例子,因此,即使提出無償證明,國稅局仍不能接受,這是民眾想當好心借屋人時,須多加留意的地方。

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房東遇到租約糾紛的時候應特別注意,最好不要直接採取強制的手段破門、拆門,否則房子沒討回來,還可能會吃上官司,下面的新聞便是一個例子。

如果此時租約有經過公證,會使得事情比較好處理,因為有執行效力的公證,對於租金、租期屆滿的房屋返還均可不透過訴訟,直接向執行處聲請強制執行,可節省不少勞力、時間、費用。

以訴訟來講,因為租賃事件要先經過調解,調解庭可能就定在起訴後一兩個月,而調解如果不成立,則要再訂開庭庭期,時間又是調解後的一兩個月,通常也需要2-3次開庭才能夠結束一個案件,光這些時間經過,說不定租期早已結束。而經過上面程序,拿到勝訴判決後,才能夠執行欠租的部分,但租約公證即可直接進行執行租金的部分,只需事前一個簡便手續,卻能減少事後不少麻煩。

本所備有租約相關例稿,當事人無需自行準備租約,只需告知公證人租賃條件即可。

律師︰房東強拆門 恐觸犯強制罪
自由電子報〔記者林俊宏/台北報導〕

律師葉志飛表示,房東為討租金強拆門,可能導致房客居住權益受損,亦即構成刑法第304條的強制罪,「以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利,依法可處3年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金」,過去板橋地檢署曾起訴過類似案例。

葉志飛建議,房東與房客簽訂租賃契約時,可參照坊間定型化房屋租賃契約書,加註附加條款,約定水電、瓦斯、電話費、或修繕等費用及雙方約定事項,最好再經法院公證,往後若有任何爭議,可由法官定奪。

此外,民眾欲租屋,可先到凶宅網查詢、或向街坊鄰居打聽,也可詢問當地鄰里長或管區警方。租屋者若發現租到凶宅,亦可請求退租或轉向要求房東減少租金、退還部分房租,若雙方和解不成,房客可提出相關診斷證明,舉證住進租來的凶宅後,導致身心狀態受損求償;至於房東是否因此觸法或明顯獲利,須由法官斷定。

律師游鉦添則認為,房門附屬在主建物上,均屬房東所有,房東將名下的房子大門拆除,理論上未限制房客行動,應無涉及強制罪或毀損。房東可另憑租約為證,向法院提出民事履行債務請求以利催討租金;但若房門是房客自己花錢找人加裝增設,房東拆門又導致大門不堪使用,恐怕有毀損疑慮。

(原載於http://www.libertytimes.com.tw/2009/new/sep/7/today-so1-2.htm)

 

武俠小說家欠租 房東2度拆門逼遷

自由電子報〔記者吳仁捷/台北報導〕遇到租屋糾紛,大俠也沒轍!

知名武俠小說家蕭瑟懷疑租屋處曾有人死亡,與房東爭吵2個月未付租,房東氣得把租屋處鐵門、大門整個拆下帶走,蕭瑟把房間木門拆下當成大門,昨天又被房東拆走。蕭某控告房東何某妨害自由與恐嚇,何某則控告蕭侵占。

土城警分局土城派出所指出,69歲蕭瑟與55歲房東何宗益有租屋糾紛,今年8月30日,何某第一次把台北縣土城市明德路租處大門拆走,警方接到蕭的報案前來處理;昨天上午,何又與妻子及弟弟到場,再次拆走租處大門,蕭又報案。

疑租到凶宅 與房東爭執

蕭瑟向警方表示,他年事已高,家裡只有婦孺,最忌諱房子有死過人等不乾淨東西,承租前曾再三詢問房東太太,對方保證沒死過人,但他透過管道發現屋內曾有婦人死亡,他對被騙「心裡很嘔」,再加上近來2歲小兒子每天清晨大哭,按廁所燈久久不亮,直覺房裡不對勁,只能念大悲咒、撒鹽米驅邪。

2月未付租 大門被拆走

蕭瑟說,房東上次拆走他租處大門口的鐵門和木門,他只好拆下一個房間門充當大門,擔心小偷光臨,只好拿掃把桿頂在門後,可是妻兒還是住得提心弔膽,也讓他創作心情大受影響,結果昨天房東竟然又把臨時門也拆掉了。

梅開二度的蕭瑟說,他原本為了方便長子讀書,才特地搬到現址,已付1個月租金及押金5000元,後來也想搬走,但農曆7月不方便搬,一時找不到合適房子,只好等收到法院傳票再搬,他表示擬向房東求償精神損失。

雙方各執一詞 互提告訴

房東何宗益說,這間房子出租9年多,都租給同一戶,從未發生有人死亡情形。蕭某今年6月15日向他承租公寓,繳1個月租金與押金,他7月催討房租時,蕭就避不見面,不接電話,還亂說屋內死人,他擔心蕭在屋內亂來,不得已才拆門。

何宗益說,他與妻兒全家只仰賴1萬1000元房租收入,8月10日與蕭瑟溝通,雙方達成最遲9月5日搬離的協議,也有簽約佐證,但蕭瑟毀約不搬又不付租金,過去因自己太信任房客,才會讓壞房客予取予求。

(原載於 http://www.libertytimes.com.tw/2009/new/sep/7/today-so1.htm)

 

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