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作者:巴黎第一大學法學博士候選人
國家政策研究基金會憲政法制組特約研究員 李鎨澂

日前馬英九總統宣布,為實現土地正義,不動產交易,將採取實價登錄制度。而內政部次長也表示,不動產交易的實價登錄制度,將由建商或經紀人,將買賣移轉行為的金額,向地政事務所登錄實價,而為防止登錄不實的情形發生,也將建立查核機制,如果權利人或經紀人,沒有確實按實價登錄,最高可裁罰新臺幣十五萬元,並得按次處分。
本文非常贊成不動產交易的實價登錄制度,並且呼籲,似可參考這方面十分成功的法國經驗。法國善用公證人制度,使得不動產交易價格一目了然,在法國公證人網站上,即可查詢全法不動產(特別是房屋)的交易價格。而公證人參與了整宗不動產交易的過程,從雙方當事人的身份認證,交易契約的草擬,甚至交易金額必須轉入公證人帳戶,一直到地政事務所的登記過戶,如果沒有法國公證人出面辦理,交易就無法完成。法國藉由嚴謹的不動產公證交易制度,一方面保障了不動產交易的公信原則,官民兩便;二方面也讓不動產價格公開化、透明化,方便大眾取得相關資訊,以昭公信。
具體來說,法國的作法包含下列所述:
一、 保障公證人的素質:公證人是不動產交易的樞紐,他們的專業能力,特別是操守與財務狀況,就非常重要。法國自1803年,拿破崙建立現代公證人制度以來,就對公證人施以嚴格的監督與管制。除了法律素養的要求以外,公證人禁止直接或間接從商或投入股市;公證人的帳目,公證人的執業行為,經常受法務部的查核監督。若有違反,輕則懲處,重則被政府除名,除名程序比律師容易得多,因此有退場機制,強迫不良公證人離職。甚至公證人的財產,也要與其配偶的財產分離,避免配偶的財務問題,影響了公證人的職業尊嚴與獨立性格。
二、 不動產交易金額過程嚴謹,受公證人監督:買方的不動產交易金額,必須先轉入公證人的帳戶,在地政事務所辦完過戶登記後,再由公證人轉給賣方,以及各稅捐與地政機關,支付必要的稅金與過戶費用。而公證人只准在法國的中央保管銀行(國立銀行),設立有關不動產交易金額的帳戶,保管這筆買賣雙方的不動產交易金額。如此一來,不但買賣雙方的權益可以確保,而且政府能按照契約上面的交易實價,徵收稅金。金錢交易過程嚴謹,也大幅提昇政府的課稅能力,不僅土地交易公平,也促進了賦稅公平。
三、 不動產交易文書,必須以公證書的格式,予以確認:正因為不動產交易金額,必須交給公證人代轉;因此在交付金額之前的程序,亦即交易文書的製作程序,也應交給公證人一併處理,將買賣金額、交付條件等等,用公證書的格式,確認下來。而且如果不是公證書的格式,地政事務所也不會受理登記。這樣一宗不動產的交易過程,才會完整,從簽約、付款、到過戶,不會前後割裂,避免契約上的買賣金額,不符合實際的交付款項數目,從而達到實價簽約、實價登錄、實價課稅的目的。
四、 買賣雙方在公證書以外的金額約定,一律無效:法律明文規定,買賣雙方私下所做,不符合公證書所記載的不動產交易金額的約定,一律無效,杜絕表裡不一的漏洞。
五、 公證人有義務,提供不動產交易資訊給政府:法律也明文規定,公證人有義務,以有償的方式,提供不動產交易資訊給政府。政府能以合理的價格,取得公證人經手的所有不動產實價交易資訊。而公證人也能將手邊所擁有的不動產資訊,定期向新聞界發布消息,也公布在網站上。這讓不動產金額,予以透明,也因為交易透明、嚴謹、逃稅困難,提升了不動產交易的公信力,所以也更促進不動產交易的活絡,政府、業者與人民,都是贏家。

法國公證人制度,歷史悠久,運作有效,似乎比吾國擬議中的制度,更為完善。呼籲吾國在研擬實價登錄制度時,參酌外國行之有效的作法,以制定符合我國國情的制度。

(本文亦刊載於國家政策研究基金會網站 網址http://www.npf.org.tw/post/1/9711)
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