實現居住正義,刻不容緩
作者:趙之敏公證人
馬英九總統在「黃金十年、國家願景」中提到,為宣示打造公義社會,實現居住正義,將落實不動產交易實價登錄制度,逐步推動不動產交易實價課稅,建立不動產透明公平交易制度。此舉在方向上固然值得肯定,但細就其實,仍有諸多疑問,讓人擔心所謂”居住正義”會不會空成口號難以落實。
首先是對於實際價格的認定,台灣其實早就在民國88年參考歐洲國家如德國、法國等,增訂民法第166-1條,規定不動產交易契約,應經公證。此規定的目的一方面在於由具有法律專業知識的公證人協助民眾了解契約內容的權利義務、甚至監督契約的履行;另一方面就是要使不動產的價格透明化,政府依照公證人提供的公證契約進行實價課稅。
以法國為例,法國公證人皆為法律專業人士,參與整個交易過程,不動產交易文書,需以公證書的格式予以確認,買賣雙方在公證書以外的金額約定,一律無效,公證人有義務提供不動產交易資訊給政府等,可以說從當事人身分確認、不動產交易契約撰擬、甚至履約保證等皆可透過公證制度處理完成。
法國善用公證制度,在法國公證人專業網站上,政府機關可以查詢全法國不動產交易價格,再根據房屋為商用或住宅用的交易價格徵稅,如此一方面保障不動產交易的公信原則,一方面也讓不動產價格透明化,使不動產不再成為投資客炒作或有錢人的避稅的工具。
反觀我國,擁有完全行政權以及多數國會席次的執政黨,不但以一紙行政命令凍結民法166-1的施行,在媒體和反對黨的多次催生後,才終於提出要”逐步”(沒有時程表)實價課稅的願景,而具體做法也只有另外修正不動產經紀人條例和地政士法,要求該等人士「實價登錄」。但這實價登錄是以「去除識別化,採區段化之方式」登錄,那麼這”區段化登錄”,是否能真實呈現不動產價格還是另有模糊空間?不得不另人懷疑執政黨的決心與魄力。
制定民法166-1條的短期目標在於保障交易、不動產價格透明化與實價課稅,長期目標還是在發揮不動產的社會功能,就是使”住者有其屋”,將不動產市場發展與經濟發展脫鉤,如同德國法國等,不再以不動產市場蓬勃當作經濟指標,如此才能真正解決民眾”住”的問題,實現居住正義的夢想。
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