感謝李博士同意於本所部落格與大家分享其優秀著作
作者：巴黎第一大學法學博士候選人
國家政策研究基金會憲政法制組特約研究員 李鎨澂
日前馬英九總統宣布，為實現土地正義，不動產交易，將採取實價登錄制度。而內政部次長也表示，不動產交易的實價登錄制度，將由建商或經紀人，將買賣移轉行為的金額，向地政事務所登錄實價，而為防止登錄不實的情形發生，也將建立查核機制，如果權利人或經紀人，沒有確實按實價登錄，最高可裁罰新臺幣十五萬元，並得按次處分。
本文非常贊成不動產交易的實價登錄制度，並且呼籲，似可參考這方面十分成功的法國經驗。法國善用公證人制度，使得不動產交易價格一目了然，在法國公證人網站上，即可查詢全法不動產（特別是房屋）的交易價格。而公證人參與了整宗不動產交易的過程，從雙方當事人的身份認證，交易契約的草擬，甚至交易金額必須轉入公證人帳戶，一直到地政事務所的登記過戶，如果沒有法國公證人出面辦理，交易就無法完成。法國藉由嚴謹的不動產公證交易制度，一方面保障了不動產交易的公信原則，官民兩便；二方面也讓不動產價格公開化、透明化，方便大眾取得相關資訊，以昭公信。
具體來說，法國的作法包含下列所述：
一、 保障公證人的素質：公證人是不動產交易的樞紐，他們的專業能力，特別是操守與財務狀況，就非常重要。法國自1803年，拿破崙建立現代公證人制度以來，就對公證人施以嚴格的監督與管制。除了法律素養的要求以外，公證人禁止直接或間接從商或投入股市；公證人的帳目，公證人的執業行為，經常受法務部的查核監督。若有違反，輕則懲處，重則被政府除名，除名程序比律師容易得多，因此有退場機制，強迫不良公證人離職。甚至公證人的財產，也要與其配偶的財產分離，避免配偶的財務問題，影響了公證人的職業尊嚴與獨立性格。
二、 不動產交易金額過程嚴謹，受公證人監督：買方的不動產交易金額，必須先轉入公證人的帳戶，在地政事務所辦完過戶登記後，再由公證人轉給賣方，以及各稅捐與地政機關，支付必要的稅金與過戶費用。而公證人只准在法國的中央保管銀行（國立銀行），設立有關不動產交易金額的帳戶，保管這筆買賣雙方的不動產交易金額。如此一來，不但買賣雙方的權益可以確保，而且政府能按照契約上面的交易實價，徵收稅金。金錢交易過程嚴謹，也大幅提昇政府的課稅能力，不僅土地交易公平，也促進了賦稅公平。
三、 不動產交易文書，必須以公證書的格式，予以確認：正因為不動產交易金額，必須交給公證人代轉；因此在交付金額之前的程序，亦即交易文書的製作程序，也應交給公證人一併處理，將買賣金額、交付條件等等，用公證書的格式，確認下來。而且如果不是公證書的格式，地政事務所也不會受理登記。這樣一宗不動產的交易過程，才會完整，從簽約、付款、到過戶，不會前後割裂，避免契約上的買賣金額，不符合實際的交付款項數目，從而達到實價簽約、實價登錄、實價課稅的目的。
四、 買賣雙方在公證書以外的金額約定，一律無效：法律明文規定，買賣雙方私下所做，不符合公證書所記載的不動產交易金額的約定，一律無效，杜絕表裡不一的漏洞。
五、 公證人有義務，提供不動產交易資訊給政府：法律也明文規定，公證人有義務，以有償的方式，提供不動產交易資訊給政府。政府能以合理的價格，取得公證人經手的所有不動產實價交易資訊。而公證人也能將手邊所擁有的不動產資訊，定期向新聞界發布消息，也公布在網站上。這讓不動產金額，予以透明，也因為交易透明、嚴謹、逃稅困難，提升了不動產交易的公信力，所以也更促進不動產交易的活絡，政府、業者與人民，都是贏家。
法國公證人制度，歷史悠久，運作有效，似乎比吾國擬議中的制度，更為完善。呼籲吾國在研擬實價登錄制度時，參酌外國行之有效的作法，以制定符合我國國情的制度。
(本文亦刊載於國家政策研究基金會網站 網址http://www.npf.org.tw/post/1/9711)
作者：巴黎第一大學法學博士候選人
國家政策研究基金會憲政法制組特約研究員 李鎨澂
日前馬英九總統宣布，為實現土地正義，不動產交易，將採取實價登錄制度。而內政部次長也表示，不動產交易的實價登錄制度，將由建商或經紀人，將買賣移轉行為的金額，向地政事務所登錄實價，而為防止登錄不實的情形發生，也將建立查核機制，如果權利人或經紀人，沒有確實按實價登錄，最高可裁罰新臺幣十五萬元，並得按次處分。
本文非常贊成不動產交易的實價登錄制度，並且呼籲，似可參考這方面十分成功的法國經驗。法國善用公證人制度，使得不動產交易價格一目了然，在法國公證人網站上，即可查詢全法不動產（特別是房屋）的交易價格。而公證人參與了整宗不動產交易的過程，從雙方當事人的身份認證，交易契約的草擬，甚至交易金額必須轉入公證人帳戶，一直到地政事務所的登記過戶，如果沒有法國公證人出面辦理，交易就無法完成。法國藉由嚴謹的不動產公證交易制度，一方面保障了不動產交易的公信原則，官民兩便；二方面也讓不動產價格公開化、透明化，方便大眾取得相關資訊，以昭公信。
具體來說，法國的作法包含下列所述：
一、 保障公證人的素質：公證人是不動產交易的樞紐，他們的專業能力，特別是操守與財務狀況，就非常重要。法國自1803年，拿破崙建立現代公證人制度以來，就對公證人施以嚴格的監督與管制。除了法律素養的要求以外，公證人禁止直接或間接從商或投入股市；公證人的帳目，公證人的執業行為，經常受法務部的查核監督。若有違反，輕則懲處，重則被政府除名，除名程序比律師容易得多，因此有退場機制，強迫不良公證人離職。甚至公證人的財產，也要與其配偶的財產分離，避免配偶的財務問題，影響了公證人的職業尊嚴與獨立性格。
二、 不動產交易金額過程嚴謹，受公證人監督：買方的不動產交易金額，必須先轉入公證人的帳戶，在地政事務所辦完過戶登記後，再由公證人轉給賣方，以及各稅捐與地政機關，支付必要的稅金與過戶費用。而公證人只准在法國的中央保管銀行（國立銀行），設立有關不動產交易金額的帳戶，保管這筆買賣雙方的不動產交易金額。如此一來，不但買賣雙方的權益可以確保，而且政府能按照契約上面的交易實價，徵收稅金。金錢交易過程嚴謹，也大幅提昇政府的課稅能力，不僅土地交易公平，也促進了賦稅公平。
三、 不動產交易文書，必須以公證書的格式，予以確認：正因為不動產交易金額，必須交給公證人代轉；因此在交付金額之前的程序，亦即交易文書的製作程序，也應交給公證人一併處理，將買賣金額、交付條件等等，用公證書的格式，確認下來。而且如果不是公證書的格式，地政事務所也不會受理登記。這樣一宗不動產的交易過程，才會完整，從簽約、付款、到過戶，不會前後割裂，避免契約上的買賣金額，不符合實際的交付款項數目，從而達到實價簽約、實價登錄、實價課稅的目的。
四、 買賣雙方在公證書以外的金額約定，一律無效：法律明文規定，買賣雙方私下所做，不符合公證書所記載的不動產交易金額的約定，一律無效，杜絕表裡不一的漏洞。
五、 公證人有義務，提供不動產交易資訊給政府：法律也明文規定，公證人有義務，以有償的方式，提供不動產交易資訊給政府。政府能以合理的價格，取得公證人經手的所有不動產實價交易資訊。而公證人也能將手邊所擁有的不動產資訊，定期向新聞界發布消息，也公布在網站上。這讓不動產金額，予以透明，也因為交易透明、嚴謹、逃稅困難，提升了不動產交易的公信力，所以也更促進不動產交易的活絡，政府、業者與人民，都是贏家。
法國公證人制度，歷史悠久，運作有效，似乎比吾國擬議中的制度，更為完善。呼籲吾國在研擬實價登錄制度時，參酌外國行之有效的作法，以制定符合我國國情的制度。
(本文亦刊載於國家政策研究基金會網站 網址http://www.npf.org.tw/post/1/9711)
