臺北地院民間公證人敏律聯合事務所&趙之敏公證人部落格

感謝李博士同意於本所部落格與大家分享其優秀著作

作者：巴黎第一大學法學博士候選人
國家政策研究基金會憲政法制組特約研究員 李鎨澂

日前馬英九總統宣布，為實現土地正義，不動產交易，將採取實價登錄制度。而內政部次長也表示，不動產交易的實價登錄制度，將由建商或經紀人，將買賣移轉行為的金額，向地政事務所登錄實價，而為防止登錄不實的情形發生，也將建立查核機制，如果權利人或經紀人，沒有確實按實價登錄，最高可裁罰新臺幣十五萬元，並得按次處分。
本文非常贊成不動產交易的實價登錄制度，並且呼籲，似可參考這方面十分成功的法國經驗。法國善用公證人制度，使得不動產交易價格一目了然，在法國公證人網站上，即可查詢全法不動產（特別是房屋）的交易價格。而公證人參與了整宗不動產交易的過程，從雙方當事人的身份認證，交易契約的草擬，甚至交易金額必須轉入公證人帳戶，一直到地政事務所的登記過戶，如果沒有法國公證人出面辦理，交易就無法完成。法國藉由嚴謹的不動產公證交易制度，一方面保障了不動產交易的公信原則，官民兩便；二方面也讓不動產價格公開化、透明化，方便大眾取得相關資訊，以昭公信。
具體來說，法國的作法包含下列所述：
一、 保障公證人的素質：公證人是不動產交易的樞紐，他們的專業能力，特別是操守與財務狀況，就非常重要。法國自1803年，拿破崙建立現代公證人制度以來，就對公證人施以嚴格的監督與管制。除了法律素養的要求以外，公證人禁止直接或間接從商或投入股市；公證人的帳目，公證人的執業行為，經常受法務部的查核監督。若有違反，輕則懲處，重則被政府除名，除名程序比律師容易得多，因此有退場機制，強迫不良公證人離職。甚至公證人的財產，也要與其配偶的財產分離，避免配偶的財務問題，影響了公證人的職業尊嚴與獨立性格。
二、 不動產交易金額過程嚴謹，受公證人監督：買方的不動產交易金額，必須先轉入公證人的帳戶，在地政事務所辦完過戶登記後，再由公證人轉給賣方，以及各稅捐與地政機關，支付必要的稅金與過戶費用。而公證人只准在法國的中央保管銀行（國立銀行），設立有關不動產交易金額的帳戶，保管這筆買賣雙方的不動產交易金額。如此一來，不但買賣雙方的權益可以確保，而且政府能按照契約上面的交易實價，徵收稅金。金錢交易過程嚴謹，也大幅提昇政府的課稅能力，不僅土地交易公平，也促進了賦稅公平。
三、 不動產交易文書，必須以公證書的格式，予以確認：正因為不動產交易金額，必須交給公證人代轉；因此在交付金額之前的程序，亦即交易文書的製作程序，也應交給公證人一併處理，將買賣金額、交付條件等等，用公證書的格式，確認下來。而且如果不是公證書的格式，地政事務所也不會受理登記。這樣一宗不動產的交易過程，才會完整，從簽約、付款、到過戶，不會前後割裂，避免契約上的買賣金額，不符合實際的交付款項數目，從而達到實價簽約、實價登錄、實價課稅的目的。
四、 買賣雙方在公證書以外的金額約定，一律無效：法律明文規定，買賣雙方私下所做，不符合公證書所記載的不動產交易金額的約定，一律無效，杜絕表裡不一的漏洞。
五、 公證人有義務，提供不動產交易資訊給政府：法律也明文規定，公證人有義務，以有償的方式，提供不動產交易資訊給政府。政府能以合理的價格，取得公證人經手的所有不動產實價交易資訊。而公證人也能將手邊所擁有的不動產資訊，定期向新聞界發布消息，也公布在網站上。這讓不動產金額，予以透明，也因為交易透明、嚴謹、逃稅困難，提升了不動產交易的公信力，所以也更促進不動產交易的活絡，政府、業者與人民，都是贏家。

法國公證人制度，歷史悠久，運作有效，似乎比吾國擬議中的制度，更為完善。呼籲吾國在研擬實價登錄制度時，參酌外國行之有效的作法，以制定符合我國國情的制度。

(本文亦刊載於國家政策研究基金會網站 網址http://www.npf.org.tw/post/1/9711)

【發佈單位】全國人民代表大會常務委員會
 【發布文號】中華人民共和國主席令第三十九號
 【發布日期】2005-08-28
 【生效日期】2006-03-01
 【失效日期】-----------
 【所屬類別】國家法律法規
 【文件來源】 新華網
 中華人民共和國公證法

 (中華人民共和國主席令第三十九號)

 《中華人民共和國公證法》已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第十七次會議於2005年8月28日通過，現予公佈，自2006年3月1日起施行。

中華人民共和國主席胡錦濤
 2005年8月28日

中華人民共和國公證法

 （2005年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十七次會議通過）

目錄

 第一章總則

 第二章公證機構

 第三章公證員

 第四章公證程式

 第五章公證效力

 第六章法律責任

 第七章附則

 第一章總則

 第一條為規範公證活動，保障公證機構和公證員依法履行職責，預防糾紛，保障自然人、法人或者其他組織的合法權益，制定本法。

 第二條公證是公證機構根據自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程式對民事法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性予以證明的活動。

 第三條公證機構辦理公證，應當遵守法律，堅持客觀、公正的原則。

 第四條全國設立中國公證協會，省、自治區、直轄市設立地方公證協會。 中國公證協會和地方公證協會是社會團體法人。 中國公證協會章程由會員代表大會制定，報國務院司法行政部門備案。

公證協會是公證業的自律性組織，依據章程開展活動，對公證機構、公證員的執業活動進行監督。

 第五條司法行政部門依照本法規定對公證機構、公證員和公證協會進行監督、指導。

 第二章公證機構

 第六條公證機構是依法設立，不以營利為目的，依法獨立行使公證職能、承擔民事責任的證明機構。

 第七條公證機構按照統籌規劃、合理佈局的原則，可以在縣、不設區的市、設區的市、直轄市或者市轄區設立；在設區的市、直轄市可以設立一個或者若干個公證機構。 公證機構不按行政區劃層層設立。

 第八條設立公證機構，應當具備下列條件：

 （一）有自己的名稱；

 （二）有固定的場所；

 （三）有二名以上公證員；

 （四）有開展公證業務所必需的資金。

 第九條設立公證機構，由所在地的司法行政部門報省、自治區、直轄市人民政府司法行政部門按照規定程式批准後，頒發公證機構執業證書。

 第十條公證機構的負責人應當在有三年以上執業經歷的公證員中推選產生，由所在地的司法行政部門核准，報省、自治區、直轄市人民政府司法行政部門備案。

 第十一條根據自然人、法人或者其他組織的申請，公證機構辦理下列公證事項：

 （一）合同；

 （二）繼承；

 （三）委託、聲明、贈與、遺囑；

 （四）財產分割；

 （五）招標投標、拍賣；

 （六）婚姻狀況、親屬關係、收養關係；

 （七）出生、生存、死亡、身份、經歷、學歷、學位、職務、職稱、有無違法犯罪記錄；

 （八）公司章程；

 （九）保全證據；

 （十）文書上的簽名、印鑑、日期，文書的副本、影印本與原本相符；

 （十一）自然人、法人或者其他組織自願申請辦理的其他公證事項。

法律、行政法規規定應當公證的事項，有關自然人、法人或者其他組織應當向公證機構申請辦理公證。

 第十二條根據自然人、法人或者其他組織的申請，公證機構可以辦理下列事務：

 （一）法律、行政法規規定由公證機構登記的事務；

 （二）提存；

 （三）保管遺囑、遺產或者其他與公證事項有關的財產、物品、文書；

 （四）代寫與公證事項有關的法律事務文書；

 （五）提供公證法律諮詢。

 第十三條公證機構不得有下列行為：

 （一）為不真實、不合法的事項出具公證書；

 （二）毀損、篡改公證文書或者公證檔案；

 （三）以詆毀其他公證機構、公證員或者支付回扣、傭金等不正當手段爭攬公證業務；

 （四）洩露在執業活動中知悉的國家秘密、商業秘密或者個人隱私；

 （五）違反規定的收費標準收取公證費；

 （六）法律、法規、國務院司法行政部門規定禁止的其他行為。

 第十四條公證機構應當建立業務、財務、資產等管理制度，對公證員的執業行為進行監督，建立執業過錯責任追究制度。

 第十五條公證機構應當參加公證執業責任保險。

 第三章公證員

 第十六條公證員是符合本法規定的條件，在公證機構從事公證業務的執業人員。

 第十七條公證員的數量根據公證業務需要確定。 省、自治區、直轄市人民政府司法行政部門應當根據公證機構的設置情況和公證業務的需要核定公證員配備方案，報國務院司法行政部門備案。

 第十八條擔任公證員，應當具備下列條件：

 （一）具有中華人民共和國國籍；

 （二）年齡二十五周歲以上六十五周歲以下；

 （三）公道正派，遵紀守法，品行良好；

 （四）通過國家司法考試；

 （五）在公證機構實習二年以上或者俱有三年以上其他法律職業經歷並在公證機構實習一年以上，經考核合格。

 第十九條從事法學教學、研究工作，具有高級職稱的人員，或者俱有本科以上學歷，從事審判、檢察、法制工作、法律服務滿十年的公務員、律師，已經離開原工作崗位，經考核合格的，可以擔任公證員。

 第二十條有下列情形之一的，不得擔任公證員：

 （一）無民事行為能力或者限制民事行為能力的；

 （二）因故意犯罪或者職務過失犯罪受過刑事處罰的；

 （三）被開除公職的；

 （四）被吊銷執業證書的。

 第二十一條擔任公證員，應當由符合公證員條件的人員提出申請，經公證機構推薦，由所在地的司法行政部門報省、自治區、直轄市人民政府司法行政部門審核同意後，報請國務院司法行政部門任命，並由省、自治區、直轄市人民政府司法行政部門頒發公證員執業證書。

 第二十二條公證員應當遵紀守法，恪守職業道德，依法履行公證職責，保守執業秘密。

公證員有權獲得勞動報酬，享受保險和福利待遇；有權提出辭職、申訴或者控告；非因法定事由和非經法定程式，不被免職或者處罰。

 第二十三條公證員不得有下列行為：

 （一）同時在二個以上公證機構執業；

 （二）從事有報酬的其他職業；

 （三）為本人及近親屬辦理公證或者辦理與本人及近親屬有利害關係的公證；

 （四）私自出具公證書；

 （五）為不真實、不合法的事項出具公證書；

 （六）侵佔、挪用公證費或者侵佔、盜竊公證專用物品；

 （七）毀損、篡改公證文書或者公證檔案；

 （八）洩露在執業活動中知悉的國家秘密、商業秘密或者個人隱私；

 （九）法律、法規、國務院司法行政部門規定禁止的其他行為。

 第二十四條公證員有下列情形之一的，由所在地的司法行政部門報省、自治區、直轄市人民政府司法行政部門提請國務院司法行政部門予以免職：

 （一）喪失中華人民共和國國籍的；

 （二）年滿六十五周歲或者因健康原因不能繼續履行職務的；

 （三）自願辭去公證員職務的；

 （四）被吊銷公證員執業證書的。

 第四章公證程式

 第二十五條自然人、法人或者其他組織申請辦理公證，可以向住所地、經常居住地、行為地或者事實發生地的公證機構提出。

申請辦理涉及不動產的公證，應當向不動產所在地的公證機構提出；申請辦理涉及不動產的委託、聲明、贈與、遺囑的公證，可以適用前款規定。

 第二十六條自然人、法人或者其他組織可以委託他人辦理公證，但遺囑、生存、收養關係等應當由本人辦理公證的除外。

 第二十七條申請辦理公證的當事人應當向公證機構如實說明申請公證事項的有關情況，提供真實、合法、充分的證明材料；提供的證明材料不充分的，公證機構可以要求補充。

公證機構受理公證申請後，應當告知當事人申請公證事項的法律意義和可能產生的法律後果，並將告知內容記錄存檔。

 第二十八條公證機構辦理公證，應當根據不同公證事項的辦證規則，分別審查下列事項：

 （一）當事人的身份、申請辦理該項公證的資格以及相應的權利；

 （二）提供的文書內容是否完備，含義是否清晰，簽名、印鑑是否齊全；

 （三）提供的證明材料是否真實、合法、充分；

 （四）申請公證的事項是否真實、合法。

 第二十九條公證機構對申請公證的事項以及當事人提供的證明材料，按照有關辦證規則需要核實或者對其有疑義的，應當進行核實，或者委託異地公證機構代為核實，有關單位或者個人應當依法予以協助。

 第三十條公證機構經審查，認為申請提供的證明材料真實、合法、充分，申請公證的事項真實、合法的，應當自受理公證申請之日起十五個工作日內向當事人出具公證書。 但是，因不可抗力、補充證明材料或者需要核實有關情況的，所需時間不計算在期限內。

 第三十一條有下列情形之一的，公證機構不予辦理公證：

 （一）無民事行為能力人或者限制民事行為能力人沒有監護人代理申請辦理公證的；

 （二）當事人與申請公證的事項沒有利害關係的；

 （三）申請公證的事項屬專業技術鑑定、評估事項的；

 （四）當事人之間對申請公證的事項有爭議的；

 （五）當事人虛構、隱瞞事實，或者提供虛假證明材料的；

 （六）當事人提供的證明材料不充分或者拒絕補充證明材料的；

 （七）申請公證的事項不真實、不合法的；

 （八）申請公證的事項違背社會公德的；

 （九）當事人拒絕按照規定支付公證費的。

 第三十二條公證書應當按照國務院司法行政部門規定的格式製作，由公證員簽名或者加蓋簽名章並加蓋公證機構印章。 公證書自出具之日起生效。

公證書應當使用全國通用的文字；在民族自治地方，根據當事人的要求，可以製作當地通用的民族文字文本。

 第三十三條公證書需要在國外使用，使用國要求先認證的，應當經中華人民共和國外交部或者外交部授權的機構和有關國家駐中華人民共和國使（領）館認證。

 第三十四條當事人應當按照規定支付公證費。

對符合法律援助條件的當事人，公證機構應當按照規定減免公證費。

 第三十五條公證機構應當將公證文書分類立卷，歸檔保存。 法律、行政法規規定應當公證的事項等重要的公證檔案在公證機構保存期滿，應當按照規定移交地方檔案館保管。

 第五章公證效力

 第三十六條經公證的民事法律行為、有法律意義的事實和文書，應當作為認定事實的根據，但有相反證據足以推翻該項公證的除外。

 第三十七條對經公證的以給付為內容並載明債務人願意接受強制執行承諾的債權文書，債務人不履行或者履行不適當的，債權人可以依法向有管轄權的人民法院申請執行。

前款規定的債權文書確有錯誤的，人民法院裁定不予執行，並將裁定書送達雙方當事人和公證機構。

 第三十八條法律、行政法規規定未經公證的事項不具有法律效力的，依照其規定。

 第三十九條當事人、公證事項的利害關係人認為公證書有錯誤的，可以向出具該公證書的公證機構提出複查。 公證書的內容違法或者與事實不符的，公證機構應當撤銷該公證書並予以公告，該公證書自始無效；公證書有其他錯誤的，公證機構應當予以更正。

 第四十條當事人、公證事項的利害關係人對公證書的內容有爭議的，可以就該爭議向人民法院提起民事訴訟。

 第六章法律責任

 第四十一條公證機構及其公證員有下列行為之一的，由省、自治區、直轄市或者設區的市人民政府司法行政部門給予警告；情節嚴重的，對公證機構處一萬元以上五萬元以下罰款，對公證員處一千元以上五千元以下罰款，並可以給予三個月以上六個月以下停止執業的處罰；有違法所得的，沒收違法所得：

 （一）以詆毀其他公證機構、公證員或者支付回扣、傭金等不正當手段爭攬公證業務的；

 （二）違反規定的收費標準收取公證費的；

 （三）同時在二個以上公證機構執業的；

 （四）從事有報酬的其他職業的；

 （五）為本人及近親屬辦理公證或者辦理與本人及近親屬有利害關係的公證的；

 （六）依照法律、行政法規的規定，應當給予處罰的其他行為。

 第四十二條公證機構及其公證員有下列行為之一的，由省、自治區、直轄市或者設區的市人民政府司法行政部門對公證機構給予警告，並處二萬元以上十萬元以下罰款，並可以給予一個月以上三個月以下停業整頓的處罰；對公證員給予警告，並處二千元以上一萬元以下罰款，並可以給予三個月以上十二個月以下停止執業的處罰；有違法所得的，沒收違法所得；情節嚴重的，由省、自治區、直轄市人民政府司法行政部門吊銷公證員執業證書；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

 （一）私自出具公證書的；

 （二）為不真實、不合法的事項出具公證書的；

 （三）侵佔、挪用公證費或者侵佔、盜竊公證專用物品的；

 （四）毀損、篡改公證文書或者公證檔案的；

 （五）洩露在執業活動中知悉的國家秘密、商業秘密或者個人隱私的；

 （六）依照法律、行政法規的規定，應當給予處罰的其他行為。

因故意犯罪或者職務過失犯罪受刑事處罰的，應當吊銷公證員執業證書。

 第四十三條公證機構及其公證員因過錯給當事人、公證事項的利害關係人造成損失的，由公證機構承擔相應的賠償責任；公證機構賠償後，可以向有故意或者重大過失的公證員追償。

當事人、公證事項的利害關係人與公證機構因賠償發生爭議的，可以向人民法院提起民事訴訟。

 第四十四條當事人以及其他個人或者組織有下列行為之一，給他人造成損失的，依法承擔民事責任；違反治安管理的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

 （一）提供虛假證明材料，騙取公證書的；

 （二）利用虛假公證書從事欺詐活動的；

 （三）偽造、變造或者買賣偽造、變造的公證書、公證機構印章的。

 第七章  附則

 第四十五條  中華人民共和國駐外使（領）館可以依照本法的規定或者中華人民共和國締結或者參加的國際條約的規定，辦理公證。

 第四十六條  公證費的收費標準由國務院財政部門、價格主管部門會同國務院司法行政部門製定。

 第四十七條  本法自2006年3月1日起施行。